Conoce los 8 mejores tipos de hipotecas
Qué la hace especial
Financia el 100% del precio de compra (o se acerca mucho con combinaciones de garantía), ideal cuando se tiene buena capacidad de pago pero falta ahorro para la entrada y gastos. Suele requerir garantías adicionales (avalistas, segunda garantía real o perfil con estabilidad laboral sobresaliente). En operaciones complejas, la intermediación especializada marca la diferencia: estudiar viabilidad, negociar LTV y condiciones y presentar el expediente óptimo al banco adecuado. Inortia ofrece estudio gratuito y respuesta de viabilidad en ≤72 h, lo que acelera decisiones y evita visitas improductivas.
Requisitos habituales
- Ingresos estables y ratio de esfuerzo ≤30–35%.
- Historial de crédito limpio.
- Aval/garantía adicional (frecuente).
- Tasación que sostenga el LTV.
Riesgos y cómo mitigarlos
Una cuota elevada sin colchón puede tensionar las finanzas. Se mitiga ajustando plazo, evaluando amortizaciones parciales y contratando productos con sentido (no por obligación). La gestión profesional ayuda a blindar una estructura de coste sostenible.
Ejemplo rápido
Compra 180.000 €; financiación 100% a 30 años con TIN orientativo del 3,25% fijo: cuota aprox. 782 €/mes. Con garantía adicional, la entidad podría mejorar el diferencial o comisiones.
Cuando elegirla
Perfecta para quien prioriza previsibilidad: cuota invariable de principio a fin. Encaja en presupuestos familiares estables, alquileres a largo plazo y perfiles conservadores.
Cómo se calcula el tipo fijo (TIN/TAE)
- TIN: tipo nominal pactado; determina la cuota.
- TAE: coste anual efectivo que integra TIN, comisiones y periodicidad de pagos.
No depende del euríbor; el banco fija el precio según plazo, perfil y vinculación.
Pros
- Tranquilidad: no hay sorpresas por subidas de tipos.
- Fácil de planificar a 20–30 años.
Contras
- Si los tipos del mercado bajan mucho, no aprovecha automáticamente. Se puede cambiar el tipo de interés más tarde vía novación o subrogación (ver sección específica). La mediación de Inortia resulta útil para comparar ofertas reales sin coste y con tiempos de respuesta cortos.
Euríbor + diferencial: cómo se calcula
El tipo de interés de una hipoteca variable se compone de índice de referencia (euríbor) + diferencial. La revisión suele ser semestral o anual: si el euríbor baja, la cuota baja; si sube, sube.
Perfiles a los que encaja
- Ingresos con margen para absorber variaciones.
- Horizonte de venta o amortización anticipada a medio plazo.
- Confianza en escenarios bajistas del euríbor.
Ventajas
- En ciclos de tipos a la baja, puede resultar más barata que una fija.
- Flexibilidad para amortizar cuando aparezcan excedentes.
A tener en cuenta
- Riesgo de subida de cuota.
- Conviene simular escenarios ±1–2 puntos de euríbor. Un bróker hipotecario como Inortia puede presentar comparativas claras y plan de amortizaciones escalonadas.
Ejemplo
150.000 € a 25 años, tipo euríbor + 0,70%. Con euríbor 2,0% → TIN 2,70%; cuota aprox. 689 €/mes. Con euríbor 3,5% → TIN 4,20%; cuota aprox. 810 €/mes.
Escenarios típicos (10+20, 5+25)
Primera fase a tipo fijo (5–15 años), luego variable. Permite blindar los años más sensibles (inicio de vida laboral, llegada de hijos) y, después, beneficiarse de potenciales bajadas.
Cómo evaluar el punto de cambio
- Duración del tramo fijo vs. horizonte vital (mudanza, ascensos, proyectos).
- Diferencial de la fase variable.
- Penalizaciones por amortización/novación durante el tramo fijo.
A quién beneficia
Perfiles que quieren una cuota estable al principio y confían en amortizar o renegociar antes de que empiece la fase variable. La intermediación ayuda a optimizar el “pack”: tipo del tramo fijo, diferencial posterior y vinculación razonable.
Ejemplo
200.000 € a 30 años, 10 años fijos al 2,75% (cuota ~816 €); desde año 11, euríbor + 0,60%.
Desembolsos por certificación de obra
El capital se entrega por hitos (terreno, cimentación, estructura, cerramientos, final de obra), verificados por tasador. Pagarás intereses solo por lo dispuesto.Requisitos técnicos
- Proyecto visado, licencia de obras y presupuesto detallado.
- Tasación que contemple valor final.
- Seguro decenal/garantías según normativa.
Una consultoría especializada como Inortia coordina tasación, calendario de disposiciones y documentación técnica para que el banco entienda el riesgo y agilice el visto bueno.
Control de presupuesto
- Reservar 10–15% de imprevistos.
- Negociar carencia de capital durante obra.
- Evitar sobredimensionar el tramo variable final.
Ejemplo
Parcela pagada, obra 250.000 € en 18 meses, disposiciones trimestrales. Carencia de capital durante la obra y paso a TIN 2,90% fijo a la entrega.
Cuando compensa
Cuando el mercado ofrece mejor TIN/TAE, menor vinculación o comisiones más bajas que tu contrato actual.
Costes y tiempos
- Posibles comisiones por subrogación/compensación.
- Gastos notariales/gestoría/tasación (hoy, en muchas CCAA, parte corre a cargo de la entidad receptora, consulta caso concreto).
- Plazos: semanas, no meses, si el expediente está bien armado. Inortia centraliza comparativa multi-banco y viabilidad ≤72 h para decidir si subrogar o novar.
Checklist para comparar ofertas
- TIN y TAE reales.
- Diferencial y periodicidad de revisión.
- Vinculaciones (nómina, seguros, tarjetas).
- Comisiones de amortización.
Qué la hace especial
Colectivo con baja probabilidad de impago → mejores tipos/diferenciales, LTV más generosos y comisiones reducidas. Suele admitir mayores plazos.
Requisitos y documentación
- Acreditación de funcionariado y antigüedad.
- Nóminas y vida laboral.
- Historial financiero.
Con un bróker como Inortia se facilita el empaquetado documental para obtener mejor precio final y resolución ágil.
Ejemplos de mejora en cuota
Sobre un préstamo de 160.000 € a 25 años, pasar de TIN 3,00% a 2,60% reduce la cuota ~30–35 €/mes y ahorra miles en intereses a vencimiento.
LTV habitual y entrada
La financiación suele ser más conservadora que la vivienda habitual. Preparar entrada y colchón de seguridad es clave.
Tipos de interés y plazos
Las entidades aplican precios algo más altos y, a veces, plazos más cortos. La negociación profesional ayuda a suavizar diferencial y vinculación.
Fiscalidad básica a considerar
- Si es para alquilar, tributa el rendimiento neto; si es para uso propio, no hay deducción estatal general (revisa normativa autonómica vigente).
- IBI, comunidad y mantenimiento deben entrar en el cálculo de esfuerzo.
Cómo se calcula el tipo de interés de una hipoteca (fija, variable y mixta)
Diferencias entre TIN y TAE
- TIN: precio “puro” del dinero.
- TAE: coste anual total (incluye comisiones y periodicidad).
En variable y en la fase variable de la mixta: euríbor + diferencial. En fija: un tipo pactado para todo el plazo.
Ejemplo con números redondos
Préstamo 180.000 € a 30 años:
- Fija TIN 2,90% → cuota ~748 €.
- Variable euríbor 2,5% + 0,60% = 3,10% → cuota ~769 € (revisable).
- Mixta 10 años al 2,70% (~730 €) y después euríbor + 0,60%.
¿Qué tipo de hipoteca es mejor según tu perfil?
Perfil conservador
- Prioriza fija o mixta con tramo fijo largo.
- Objetivo: estabilidad, cero sustos.
Perfil con tolerancia al riesgo y excedentes
- variable o mixta con tramo fijo corto, plan de amortizaciones y seguimiento del euríbor.
Perfil con poco ahorro y alta estabilidad
- 100% con garantías bien estructuradas y asesoramiento cercano para no sobredimensionar la cuota.
Cambio de banco o condiciones
- Si las condiciones del mercado han mejorado, la subrogación ayuda; si se mantiene entidad, la novación permite cambiar el tipo de interés de la hipoteca (p. ej., de variable a fija) revisando TIN/TAE total.
Tenemos acuerdos con los principales bancos del país para poder conseguirte las mejores condiciones del mercado.
Decenas de clientes ya lo han conseguido
