Cuando terminas de pagar la hipoteca, el banco te debe el “ok” y tú te quedas con una duda razonable: ¿tengo que hacer algo en el Registro o esto se borra solo? La respuesta corta: no es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero casi siempre es conveniente. Si no la cancelas, la carga sigue apareciendo en tu finca y puede frenarte una venta, una herencia o una nueva financiación. Por eso, la pregunta útil no es “¿es obligatorio?”, sino “¿me compensa cancelarla ahora o esperar a la caducidad legal?”.
Lo esencial en 1 minuto: qué significa “cancelar” (y por qué casi siempre conviene)
“Cancelar la hipoteca” es levantar la carga que figura en el Registro para que tu vivienda aparezca libre. Aunque hayas terminado de pagar, el asiento registral no desaparece sin más. Cancelar te evita sorpresas: un comprador que pide nota simple, un banco que ve una carga “viva” o un reparto hereditario que se atasca. Además, el trámite es finito y acotado: una escritura de cancelación, liquidar (exento) el IAJD de cancelación y la inscripción en el Registro. Suele implicar tiempos razonables y un coste moderado frente al valor de la tranquilidad jurídica.
Opciones para cancelar: por tu cuenta, vía banco o por caducidad
Cancelarla tú mismo: documentos, pasos y tiempos
Si decides gestionarlo sin banco ni gestoría, el recorrido típico es claro. Primero, pides al banco el certificado de deuda cero (debe entregarlo sin coste). Con ese documento, firmas en una notaría la escritura de cancelación. Después, presentas el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en este caso se liquida exento (cada comunidad tiene su portal y formularios). Con la escritura y la autoliquidación, vas al Registro de la Propiedad de tu finca y solicitas la inscripción de la cancelación. El plazo de despacho depende del volumen del Registro, pero lo normal es que en unas semanas tengas la finca limpia. Para comprobarlo, pide una nota simple y revisa que la carga ya no aparece.
Encargarlo al banco o a una gestoría: pros y contras
Delegar es cómodo: el banco o una gestoría se ocupan de coordinar notaría, impuestos y Registro. ¿El coste? Pagas honorarios por conveniencia y seguimiento. ¿La ventaja? Te olvidas de citas y ventanillas. ¿El “pero”? Pierdes control sobre plazos y partidas; conviene pedir presupuesto cerrado y desglose de notaría, registro y gestoría, y confirmar que el certificado de deuda cero no se factura aparte. A efectos jurídicos el resultado es idéntico: la hipoteca quedará cancelada en el Registro.
Cancelación por caducidad: requisitos (LH 82 vs. 210) y plazos prácticos
La Ley Hipotecaria prevé que ciertas hipotecas “caduquen” y puedan alzarse sin escritura del banco cuando han pasado determinados plazos desde su vencimiento. En la práctica, hablamos de esperar muchos años (dos décadas largas en los supuestos más comunes) desde la fecha de vencimiento que figure en la inscripción. Es una vía útil si no tienes prisa, pero no resuelve problemas inmediatos: si vas a vender o refinanciar, esperar la caducidad rara vez es viable. Además, hay matices técnicos (plazos, requisitos, posibles notas) que el Registro revisa con lupa; cuando hay tiempos y operaciones en juego, la escritura de cancelación es el camino más directo.
Costes reales de la cancelación (notaría, registro, gestoría) y cómo ahorrar
El coste total depende de tres piezas: notaría, registro y, si delegas, gestoría. Los aranceles de notarios y registradores están tasados y suelen moverse en una horquilla moderada para cancelaciones simples. Una forma de ahorrar es gestionar tú el impuesto (modelo 600) y la presentación en el Registro: no es complicado y evita honorarios de terceros. Otra es comparar notaría si en tu zona hay varias con disponibilidad. Lo que no debe tener coste es el certificado de deuda cero; si te lo intentan cobrar, pide la base legal de la comisión y deja constancia por escrito. Si te urge cerrar la operación, pon fecha objetivo y solicita en el Registro atención con asiento de presentación para coordinar tiempos con una compraventa o subrogación.
Certificado de deuda cero: es gratuito y cómo reclamarlo
Este certificado acredita que no debes nada. El banco debe emitirlo sin coste y sin letra pequeña. Si encuentras resistencia, solicita el documento por canales oficiales (oficina, banca online, atención al cliente) y guarda el número de referencia. Si no hay respuesta, eleva reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad y, en última instancia, al Defensor del Cliente o al Banco de España (Banco de España). Con el certificado en mano, la notaría prepara la escritura sin fricciones.
IAJD modelo 600: trámite y exención
La cancelación se autoliquida con el modelo 600 y, como regla general, está exenta del impuesto. Eso significa que debes presentar el modelo pero no pagar cuota. Cada comunidad autónoma tiene su portal; completa el formulario (sujeto pasivo, referencia catastral si la pide el sistema, concepto “cancelación de hipoteca”), imprime o firma digitalmente y acompaña a la escritura en el Registro. Si delegas, pide copia del modelo para tus archivos.
Cuando compensa cancelar ya: venta, herencia y nueva financiación
Si vas a vender, cancelar evita regateos y retrasos; muchos compradores condicionan la firma a ver la finca sin cargas en nota simple. En herencias, una cancelación previa clarifica el inventario y agiliza particiones. En nuevas hipotecas o ampliaciones, los bancos prefieren títulos limpios; si queda una carga antigua, pedirán cancelarla antes o en simultáneo, lo que mete presión a los plazos. Si no tienes operaciones a la vista, mantener la carga y esperar la caducidad puede ser aceptable, pero asume que cualquier movimiento futuro te obligará a correr.
Cómo comprobar que tu finca quedó “libre de cargas” (nota simple)
Tras la inscripción, solicita una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que la hipoteca ya no aparece. Si no sabes a qué Registro pertenece tu finca, te lo indica la referencia catastral o el propio portal del Colegio de Registradores de España (Colegio de Registradores de España). Revisa también que no figure ninguna “anotación preventiva” pendiente relacionada con la propia cancelación. Guarda la nota simple y la copia electrónica de la escritura: si el día de mañana vendes, te será útil para preparar la documentación.