La adquisición de una vivienda mediante una hipoteca es uno de los compromisos financieros más significativos que una persona puede asumir en su vida. Junto con la responsabilidad de pagar la hipoteca mensualmente, también vienen asociados una serie de gastos y costes adicionales que pueden generar dudas o controversias respecto a su reclamabilidad.
Te contamos que gastos de hipoteca se pueden reclamar en España, abordando tanto los conceptos más comunes como aquellos que pueden pasar desapercibidos.
Introducción a que gastos de hipoteca se pueden reclamar
Antes de profundizar en los detalles específicos que gastos de hipoteca se pueden reclamar, es fundamental comprender qué tipos de gastos son habituales al formalizar una hipoteca en España. Estos gastos suelen incluir:
Gastos de constitución de la hipoteca: Son aquellos desembolsos derivados de la formalización del préstamo hipotecario. Pueden incluir la tasación de la vivienda, los honorarios del notario, los registros de la propiedad y los impuestos correspondientes.
Gastos de gestoría: Los costes por los servicios de gestoría, que son necesarios para la tramitación administrativa de la hipoteca.
Comisiones: Algunas entidades bancarias pueden aplicar comisiones por la apertura, estudio o modificación de la hipoteca.
Seguros: A menudo, los bancos requieren la contratación de seguros vinculados a la hipoteca, como el seguro de vida o el seguro de hogar.
Reclamación de gastos de hipoteca: ¿Qué se puede reclamar?
A raíz de diversas sentencias judiciales y normativas, algunos de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca pueden ser objeto de reclamación por parte de los consumidores. A continuación, detallamos cuáles son los principales gastos que se pueden reclamar:
1. Gastos de notaría
Los gastos notariales son aquellos asociados a la elevación a escritura pública del préstamo hipotecario. Incluyen los honorarios del notario por la autorización y la firma de la escritura pública, así como la copia autorizada de la misma.
Reclamabilidad: Según la jurisprudencia española, estos gastos pueden ser reclamados parcialmente por el consumidor, ya que ciertos aspectos de la escritura pueden considerarse como servicios que benefician tanto al banco como al cliente.
2. Gastos de registro de la propiedad
El registro de la propiedad es necesario para inscribir la hipoteca y garantizar su validez frente a terceros.
Reclamabilidad: Los gastos de registro de la propiedad también pueden ser objeto de reclamación parcial, en función de cómo se haya distribuido el coste entre el banco y el cliente.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD es un impuesto que grava los documentos notariales y puede ser uno de los gastos más significativos en la constitución de una hipoteca.
Reclamabilidad: En 2018, el Tribunal Supremo estableció que el impuesto de AJD debe ser pagado por el banco, no por el cliente, como se venía haciendo tradicionalmente. Esto permitió a muchos consumidores reclamar la devolución de este impuesto pagado indebidamente.
4. Gastos de tasación
La tasación de la vivienda es necesaria para que el banco evalúe la garantía sobre la que se concede la hipoteca.
Reclamabilidad: Por lo general, los gastos de tasación no suelen ser objeto de reclamación, ya que se consideran necesarios para la valoración del riesgo por parte del banco.
5. Comisiones bancarias
Algunos bancos pueden cobrar comisiones por la apertura, estudio o modificación de la hipoteca.
Reclamabilidad: La reclamación de estas comisiones dependerá de las condiciones específicas del contrato hipotecario y de si se considera que son abusivas o no transparentes según la normativa vigente.
6. Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría corresponden a los honorarios por los servicios de tramitación administrativa de la hipoteca.
Reclamabilidad: Estos gastos suelen ser reclamables parcialmente si se demuestra que los servicios no fueron proporcionados de manera transparente o si se consideran abusivos.
7. Seguros vinculados a la hipoteca
A menudo, los bancos exigen la contratación de seguros vinculados al préstamo hipotecario, como el seguro de vida o el seguro de hogar.
Reclamabilidad: La reclamación de estos seguros dependerá de si su contratación fue impuesta de manera abusiva o no transparente, según las circunstancias del caso.
Para saber que gastos de hipoteca se pueden reclamar, es aconsejable seguir estos pasos:
Recopilación de documentación: Obtener copias de todas las facturas y recibos de los gastos asociados a la hipoteca.
Análisis legal: Consultar con un abogado especializado en derecho bancario para evaluar la viabilidad de la reclamación.
Negociación con el banco: En algunos casos, es posible llegar a un acuerdo extrajudicial con el banco para la devolución de ciertos gastos.
Reclamación judicial: En caso de no alcanzar un acuerdo con el banco, se puede proceder a interponer una demanda judicial para reclamar la devolución de los gastos considerados indebidos.
Proceso de reclamación
Para saber que gastos de hipoteca se pueden reclamar, es aconsejable seguir estos pasos:
Recopilación de documentación: Obtener copias de todas las facturas y recibos de los gastos asociados a la hipoteca.
Análisis legal: Consultar con un abogado especializado en derecho bancario para evaluar la viabilidad de la reclamación.
Negociación con el banco: En algunos casos, es posible llegar a un acuerdo extrajudicial con el banco para la devolución de ciertos gastos.
Reclamación judicial: En caso de no alcanzar un acuerdo con el banco, se puede proceder a interponer una demanda judicial para reclamar la devolución de los gastos considerados indebidos.
En España, que gastos de hipoteca se pueden reclamar suele ser un proceso complejo y variado, dependiendo de cada caso particular.
Es fundamental estar bien informado sobre qué gastos son reclamables y contar con asesoramiento legal especializado para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
La jurisprudencia y las normativas vigentes son las bases sobre las cuales se sustentan las reclamaciones, ofreciendo a los consumidores la posibilidad de recuperar ciertos costes que tradicionalmente han sido asumidos por ellos de manera injusta o poco clara.