La respuesta rápida no es igual para todos: depende de cuándo firmaste. Antes de noviembre de 2018 la práctica habitual fue cargar al cliente casi todo; después cambió el reparto y, desde junio de 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario consolidó un esquema más claro. Por eso, el primer paso es ubicar tu contrato en el tiempo y revisar las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, además de la posible comisión de apertura. En hipotecas de años anteriores a la reforma es frecuente recuperar una parte relevante de notaría, registro y gestoría si se impusieron de forma general al prestatario. La tasación es un matiz aparte: hoy suele corresponder al cliente, pero en contratos antiguos puede discutirse si hubo imposición sin alternativa. El AJD (impuesto) es excepcionalmente recuperable en supuestos muy concretos; para nuevas firmas pasó a asumirlo el banco. A partir de mitad de 2019 el reparto se estabiliza: banco para la mayor parte de notaría (matriz), registro y gestoría; cliente para la tasación y copias. Si firmas caen entre noviembre de 2018 y junio de 2019, conviene revisar con lupa porque fue un periodo de transición: puede haber devoluciones parciales pero no tan amplias como en contratos más antiguos.

Gastos reclamables hoy: gestoría, notaría, registro, tasación, AJD y comisión de apertura

Conviene entender cada concepto para no mezclar churras con merinas. La gestoría es quien tramitó la escritura ante Hacienda y el Registro; si el banco impuso su gestoría y te cobró la totalidad, suele ser materia reclamable en hipotecas antiguas. La notaría tiene dos planos: la escritura matriz del préstamo, que originó la hipoteca, y las copias; en firmas previas a los cambios normativos, gran parte del peso de la matriz recayó indebidamente en el cliente y hoy se pelea con buenos resultados. El Registro de la Propiedad es donde se inscribe la hipoteca; de nuevo, en contratos antiguos cargados al prestatario, la devolución es viable con la factura y el justificante de pago. La tasación fija el valor del inmueble; tradicionalmente la asumió el cliente y, desde 2019, así se mantiene por regla general. Aun así, si en tu caso te impusieron una única empresa sin margen real de elección, cabe analizarlo. El AJD es el gran “mito”: muchos creen que siempre se recupera y no es así; solo en supuestos muy tasados, mientras que en nuevas firmas ya lo paga la entidad. Por último, la comisión de apertura: si existe, debe responder a un servicio real y estar explicada con transparencia; cuando es un porcentaje automático “por abrir el préstamo”, sin más, se cuestiona y a menudo termina anulándose con la consiguiente devolución.

Plazos: el reloj de los cinco años y cómo no perder la oportunidad

El tiempo importa. La regla operativa para el lector es pensar en un horizonte de cinco años para reclamar cantidades, pero ese contador no siempre empieza el mismo día: puede vincularse al pago del gasto, a la consolidación de la doctrina que revela el carácter indebido o a la reclamación extrajudicial que interrumpa la prescripción. Por eso es importante realizar dos cosas: recopilar pruebas y presentar cuanto antes una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. Esa reclamación, además de fijar tu posición, sirve para interrumpir plazos en no pocos supuestos. Si la entidad no responde o lo deniega, puedes escalar a consumo (OMIC) o valorar la vía judicial, especialmente cuando el monto recuperable compensa y tienes documentación ordenada.

Documentos y pruebas: lo que necesitas tener a mano

Empieza por las escrituras del préstamo y continúa con las facturas desglosadas de notaría, registro y gestoría, el informe de tasación y los justificantes de pago. Añade la oferta vinculante o la FEIN/FIAE de tu hipoteca, porque ayudan a acreditar cómo te informaron de comisiones y gastos. Reúne también correos y cartas con tu banco: toda interacción con el SAC es oro cuando llega el momento de demostrar que reclamaste. Si te falta alguna factura, solicita duplicados a la notaría, al Registro o a la gestoría; suelen conservarlos, luego ordena todo en una carpeta cronológica; te facilitará calcular cuánto reclamar y defenderlo si hace falta.

Cómo reclamar: del banco al árbitro de consumo, y cuándo plantearse demanda

El recorrido natural empieza en casa: una carta al SAC de tu banco con tus datos, número de préstamo, fecha de firma, relación de gastos pagados, importes exactos, copias de facturas y lo que solicitas devolver. Pide respuesta por escrito. Las entidades tienen un plazo habitual de un mes para contestar; si se agota sin solución o te ofrecen menos de lo razonable, valora acudir a consumo (OMIC) o a los mecanismos de resolución alternativa que correspondan. La vía judicial se reserva para cuando existe una expectativa clara de éxito y un importe suficiente; en ese escenario, un profesional puede afinar la estrategia (por ejemplo, incluir comisión de apertura si carece de servicio, o ajustar intereses). Un detalle práctico: no pidas “todo” sin discriminar; explica por qué cada concepto es del banco según tu fecha de firma y aporta la factura concreta. La claridad acelera acuerdos.

¿Cuánto pueden devolverte? Dos ejemplos que aclaran números

Imagina una hipoteca firmada en 2016 por 180.000 €. El prestatario pagó 350 € de notaría (matriz), 250 € de registro y 400 € de gestoría, además de 340 € de tasación y una comisión de apertura del 1% (1.800 €). En un escenario típico, notaría, registro y gestoría serían recuperables en gran medida si figuran íntegros a cargo del cliente; la tasación es discutible pero suele permanecer a cuenta del prestatario; la comisión de apertura dependerá de si se justificó con un servicio concreto. En números, podrías recuperar en torno a 1.000 €–1.200 € más intereses legales, y ampliar el alcance si la comisión de apertura fuera anulable. Cambiemos de marco: hipoteca de 2021 por 200.000 €. Aquí, por norma, el banco asumió notaría (matriz), registro y gestoría; el cliente pagó la tasación y quizá copias. En esta firma reciente, las devoluciones por gastos son poco probables salvo incidencias puntuales, pero sí conviene comprobar comisiones mal aplicadas o la transparencia de la apertura si la hay. Estos ejemplos no sustituyen un cálculo individual, pero permiten “olfatear” dónde hay más recorrido: cuanto más antigua y más cargada al cliente esté la factura, mayor es la expectativa.

Dudas que surgieron en el 2025

• Se puede recuperar el AJD de cualquier hipoteca anterior. La respuesta es no, hay matices y, salvo casos muy acotados, ese impuesto no vuelve.
• ¿Y si mi banco ya me devolvió una parte?”. Si aceptaste un acuerdo, revisa qué firmaste; en ocasiones el banco devuelve gestoría y registro, pero deja fuera notaría o intereses y no siempre existe renuncia válida a reclamar el resto.
• También surge el miedo a “quedar fichado”: reclamar por gastos de una hipoteca ya firmada no afecta a tu perfil crediticio.
• El tema de los plazos: aunque el estándar práctico sea cinco años, no esperes al día 1.825; presenta una reclamación bien armada cuanto antes y guarda el acuse.

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