Nueva Ley de la Vivienda 2023

Hoy queremos hablarte sobre la Ley de la Vivienda 2023, un tema candente que ha generado controversia. Esta nueva ley, se presenta como una solución, pero muchos la ven como un caballo de Troya que ingresará al mercado inmobiliario y obstaculizará aún más el acceso al alquiler, especialmente para los jóvenes. Sí, has leído bien, podría empeorar la situación en lugar de mejorarla. En este artículo, exploraremos los 9 puntos que incluye esta ley y qué problemas podría traer consigo. También analizaremos qué podemos hacer en esta situación y qué posibles soluciones existen. ¡Comencemos!

Los 9 puntos que propone la nueva Ley de la Vivienda

1. Ampliación de Zonas Tensionadas

La nueva definición de zonas tensionadas. La recién aprobada Ley de Vivienda establece que una zona se considerará tensionada si cumple con al menos uno de los siguientes requisitos:

• Si el alquiler promedio más los gastos de suministros básicos superan el 30% de la renta media en dicha zona. Estas zonas pueden variar desde pequeños municipios hasta grandes comunidades autónomas.

• Si el precio de la vivienda o el costo de alquiler ha aumentado un 3% más que el índice de precios al consumidor (IPC) en los últimos cinco años. En otras palabras, prácticamente donde reside el 90% de la población española.

2. Nueva definición de Grandes Tenedores

En este nuevo año, la Ley de la Vivienda 2023 trae consigo una serie de regulaciones que afectarán a aquellos propietarios con múltiples inmuebles. Hasta ahora, se consideraba como gran tenedor a aquellos propietarios con más de diez propiedades, pero a partir de ahora, la cifra se reduce a cinco. Por otro lado, se clasificará como pequeño propietario a aquellos que posean menos de cinco viviendas en propiedad.

Es importante destacar que esta nueva clasificación no solo se basará en el número de propiedades, sino también en su valor. Por ejemplo, si posees cuatro viviendas valuadas en un millón de euros cada una en el centro de Madrid, serías considerado un pequeño propietario. Sin embargo, si tienes cinco viviendas con un valor de 40.000 o 50.000 euros cada una en Elche, serías clasificado como gran tenedor.

Es probable que esta nueva regulación genere un impacto en el mercado inmobiliario. Los inmuebles de menor precio podrían perder atractivo, ya que al poseerlos se convertiría en gran tenedor. Como resultado, es posible que algunas personas decidan deshacerse de estas propiedades. Esto podría generar una disminución en la demanda y, a su vez, abrir oportunidades de inversión y compra.

Un aspecto clave de esta nueva ley de la vivienda es la distinción entre personas físicas y jurídicas. Si alguien posee más de cinco propiedades pero no desea ser clasificado como gran tenedor, puede constituir una nueva sociedad que cuente con cinco propiedades, y así sucesivamente. Sin embargo, es importante tener en cuenta que cada sociedad tiene sus propias responsabilidades comerciales, fiscales, y sus propios costos asociados.

3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

La Ley de la Vivienda 2023 ha eliminado la vinculación del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los contratos de alquiler en todo el país. Se establecerá un nuevo índice, aún por definir, gestionado por el Instituto Nacional de Estadística, que será siempre inferior al IPC. Esto puede generar una pérdida real de poder adquisitivo para los propietarios y dificultar el alquiler de viviendas, especialmente si están pagando una hipoteca. Hasta que entre en vigor el nuevo índice, a partir de 2024, el límite máximo de actualización anual de la renta de alquiler será del 3%, salvo si el IPC es menor a ese valor. La Ley busca regular los precios de alquiler, pero plantea desafíos y consecuencias tanto para inquilinos como propietarios.

4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas de nuevos alquileres

Se aplicará a cualquier nuevo contrato de alquiler en zonas tensas. Cambiar los precios del nuevo contrato está prohibido por esta ley. Los pequeños propietarios perderán dinero, ya que solo podrán actualizar el alquiler según el índice. Esto provocará que muchos propietarios se deshagan de sus inmuebles y que los nuevos contratos de alquiler aumenten considerablemente en el corto plazo. Para los grandes tenedores, se establecerá un límite máximo de alquiler por metro cuadrado. Los controles de precios afectan negativamente a la oferta y perjudican a los jóvenes. Además, surgirá un mercado secundario fuera de la ley. En resumen, los jóvenes tendrán más dificultades para encontrar un piso en alquiler debido a la escasez de oferta.

5. Obligación del casero a pagar la comisión de la inmobiliaria

A partir de ahora, la nueva ley de la vivienda 2023 establece que será el propietario quien asuma todos los costes relacionados con la inmobiliaria, en lugar de repercutirlos en el inquilino. Esta medida elimina la cuota mensual adicional que tradicionalmente el inquilino debía pagar a la inmobiliaria al entrar en un piso. Sin duda, esto resulta beneficioso para el inquilino en términos de precios.

No obstante, para el propietario significa un coste adicional, lo cual incrementa el costo de alquilar una vivienda. Como consecuencia, la rentabilidad por alquiler disminuye aún más, lo que hace que sea menos atractivo poner en alquiler una propiedad. En lugar de recurrir a las inmobiliarias, los propietarios optarán por anunciar sus viviendas en plataformas como Idealista o Fotocasa, limitando así la exposición de los inmuebles. Esto significa que, como futuro inquilino interesado en una propiedad, tendrás menos opciones disponibles, ya que estarán anunciadas en menos sitios. En consecuencia, será más difícil acceder a un piso en alquiler.

6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extra

La nueva Ley de Vivienda 2023 trae consigo importantes cambios que impactarán en el mercado de alquiler. Uno de los aspectos más relevantes es la prohibición de aumentar el precio del alquiler mediante la inclusión de gastos adicionales, como la comunidad o el impuesto de basuras, entre otros. Esta medida busca proteger los derechos de los inquilinos y garantizar una mayor estabilidad en sus contratos.

Aunque muchos propietarios ya asumen actualmente los gastos de comunidad y de basuras, es importante destacar que estos costos adicionales representan una carga económica para ellos. Por lo tanto, esta nueva legislación plantea un escenario menos atractivo para los propietarios que deseen alquilar sus viviendas, lo cual podría llevar a una reducción en la oferta disponible.

7. Prohibición de acuerdo entre las partes contrarias a la ley de vivienda

Otro de los aspectos más destacados de esta nueva ley es la prohibición de cualquier acuerdo que se encuentre fuera de los límites establecidos, incluso si dicho acuerdo resultara beneficioso para una o ambas partes involucradas.

8. Medidas de protección frente a los desahucios

Estas medidas tienen como objetivo fundamental incrementar la seguridad y salvaguardar los derechos de los ciudadanos frente a situaciones de desahucio. Sin importar las circunstancias específicas de cada caso, la nueva legislación brinda un mayor respaldo a quienes se encuentren en riesgo de perder su hogar. Aunque no entraremos en detalles pormenorizados en este texto introductorio debido a la extensa lista de actualizaciones, podrás encontrar información detallada y relaciones específicas en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

9. Beneficios fiscales para propietarios

Se anunció la implementación de una serie de incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que beneficiarán a los propietarios de pequeñas viviendas. Estas medidas están diseñadas para brindar apoyo a aquellos propietarios que se encuentran en áreas donde la demanda de vivienda supera la oferta, ofreciéndoles ventajas financieras significativas.

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